近日，山東青島維多利亞灣項目被爆出公攤系數(shù)達40%以上，再次引發(fā)了大家對“公攤面積”的關(guān)注。

據(jù)公開信息顯示，山東青島維多利亞灣屬于超高層住宅，小區(qū)很多是49層、51層和65層的超高層，實際公攤系數(shù)達到40%以上。以建筑面積112.88平方米的戶型為例，公攤面積35.83平方米，分攤系數(shù)為46.5%，公攤率為31.74%，得房率為68.26%。

據(jù)新京報記者了解，維多利亞灣與業(yè)主簽訂的合同上注明，上述戶型的套內(nèi)面積為75平方米，而業(yè)主收房卻感覺套內(nèi)面積大幅“縮水”，是源于超高層建筑中增厚的墻體厚度，而根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，外墻的一半厚度需計入套內(nèi)建筑面積。但在銷售時，開發(fā)商并未向業(yè)主聲明高達40%以上的公攤系數(shù)和墻體厚度，而是宣稱31.74%的公攤率，這也使得業(yè)主在收房時心理落差增大。

對于購房者來說，在買房時需要厘清哪些與“公攤”相關(guān)的名詞？購房時應(yīng)如何避免落入“公攤”的銷售陷阱？新京報記者采訪律師、行業(yè)人士等，為買房人梳理出“面積八問”。

青島維多利亞灣項目被爆出公攤系數(shù)達到40%以上，再次引發(fā)有關(guān)“公攤面積”的討論。圖/IC photo

1.如何厘清公攤系數(shù)和公攤率？

“公攤面積”這一概念起源于我國香港地區(qū)，后傳入內(nèi)地。我國《民法典》第271條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

我們通常所稱的商品房套內(nèi)建筑面積與公攤面積，分別對應(yīng)專有部分和共有部分。現(xiàn)行有效的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》對共有建筑面積作出了更加細致的規(guī)定，其內(nèi)容包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

前述山東青島維多利亞灣的購房案例中，開發(fā)商銷售時所宣稱的公攤率31.7%和實際上高達40%以上的公攤系數(shù)是兩個概念：公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例；公攤率是指房屋公攤面積占房屋總面積的比率。

對于同一主體而言，公攤系數(shù)一般是大于公攤率的。對于購房者來說，需要警惕的是開發(fā)商在售房時以公攤率偷換了公攤系數(shù)的概念，使得購房者誤認為公攤面積沒有那么多。

一般來說，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪及底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%之間；高層住宅相對更高一些，約在20%-25%左右。

2.什么是地毯面積，與套內(nèi)建筑面積有何區(qū)別？

上述案例中，購房者所述的套內(nèi)面積感覺“縮水”還涉及到“地毯面積”這一說法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“地毯面積”是室內(nèi)的凈使用面積，也就是墻體以內(nèi)的所有面積，而套內(nèi)建筑面積卻包括了套內(nèi)房屋使用面積（地毯面積）、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積。

成都市京師（上海）律師事務(wù)所建設(shè)工程部主任孫艷律師表示：“地毯面積是指可以實際被地毯覆蓋的面積，不包括大廳、電梯、樓梯、游戲區(qū)等公共區(qū)域所覆蓋的空間，也不包括內(nèi)墻厚度，是購房者實際得到的用于住房單元的面積。所以，購房者在找房時，可以先看看地毯面積，然后再做決定，因為這個數(shù)據(jù)可以讓我們對所能支配的實際空間有一個概念。而現(xiàn)在很多建筑商通常按建成區(qū)或超建成區(qū)收費，地毯面積只占建筑物面積的70%左右?！?/p>

通俗來說，地毯面積是購房者實際能使用的住房面積。需要警惕的是，在銷售時，開發(fā)商往往不談地毯面積，這種情況需要購房者特別留意。

3.墻體面積如何影響公攤面積？

依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計入公攤面積內(nèi)。這也是導(dǎo)致上述維多利亞灣項目公攤系數(shù)大的原因。據(jù)悉，維多利亞灣三棟超高層住宅樓設(shè)計建筑外墻低層區(qū)墻體厚度為60公分，高層區(qū)墻體厚度為40公分。

同時，共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，這也就是上述案例中，為什么購房者會實際感受的居住面積較合同標明的套內(nèi)面積“縮水”的原因。

對于超高層建筑的外墻厚度，一位建筑行業(yè)人士介紹稱，一般情況下，超高層外墻在40多公分厚度是比較常見的，根據(jù)工藝和施工環(huán)境的要求，也會有超過60公分的外墻，但是比較少見。此類情況應(yīng)該通過業(yè)主知道或應(yīng)當(dāng)知道的方式進行公示和告知，如果未明確告知，則屬于影響居住的重大因素。

4.套內(nèi)面積、公攤面積等是否應(yīng)體現(xiàn)在購房合同中？

根據(jù)建設(shè)部于2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了商品房銷售三種模式，分別為按套（單元）計價、按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價。采取前兩種計價方式的，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，采取第三種計價方式的，除應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積外，還應(yīng)當(dāng)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。目前我國商品房普遍采取按建筑面積計價的銷售模式，在合同中約定套內(nèi)面積和公攤面積，屬于強制性要求。

需要注意的是，雖然套內(nèi)面積、公攤面積需要在合同中注明，但是“地毯面積”并未有強制要求，而公攤系數(shù)、公攤率、得房率這些概念也并未強制要求寫入合同，這就需要購房者在購房時特別警惕。

成都金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示：“購房者購買新房的時候，大部分買的都是期房，而且就算是現(xiàn)房，很多人對面積是不敏感的，如果不親自去算，購房者是很難分辨真假的。對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個很簡單的辦法初步核實——開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告的，可以從這個報告中查出所要購買房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，用建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例?！?/p>

5.入住后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積和宣傳不符，應(yīng)該如何處理？

對于實際套內(nèi)面積和宣傳不相符的情況，孫艷律師認為：“向購房者介紹房屋實際情況是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，雖然法律未要求開發(fā)商在售房合同中必須明確約定公攤面積、套內(nèi)面積、地毯面積等，但開發(fā)商的宣傳文件等也是售房合同的參照標準。宣傳冊中開發(fā)商承諾的內(nèi)容，也受法律保護。開發(fā)商應(yīng)按照宣傳中載明的面積以及房屋品質(zhì)向購房者提供房屋。如果開發(fā)商進行的銷售宣傳與實際不符合，購房者可以通過向消協(xié)、房管局投訴或者與開發(fā)商協(xié)商，或者通過訴訟方式要求開發(fā)商按照宣傳中所載明的商品房品質(zhì)履行售房義務(wù)。”

上海蘭迪律師事務(wù)所高級合伙人馬佳律師表示，這個問題在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條得到了解答：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照特定原則處理。

具體來看，其一，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。其二，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。其三，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。其四，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

簡而言之，雙方有約從約，沒有約定的，在±3%以內(nèi)按照合同約定的價格多退少補，超出該范圍的，買受人有權(quán)要求解除合同；若買受人同意繼續(xù)履行，面積超出3%的部分直接歸買受人，低于3%的部分由出賣人雙倍返還差價。

在買房時，購房者需要甄別地毯面積、公攤面積及套內(nèi)面積。資料圖片

6.若公攤面積較大，是否應(yīng)列入不利因素進行公示？

不利因素分為紅線外不利因素和紅線內(nèi)不利因素。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，很多城市的住建局等部門相繼出臺了規(guī)范性文件，明確要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場醒目位置公示紅線內(nèi)外影響購房的不利因素。

通常來說，紅線外不利因素指在樓盤用地紅線之外1000米內(nèi)，可能對樓盤內(nèi)部有影響的因素。包括并不限于噪音、異味、污染、宗教、禁忌、輻射、環(huán)境變遷等因素，如周圍的工廠、高壓線、道路、高架橋、鐵路、飛機場、養(yǎng)殖場、學(xué)校、酒店、醫(yī)院、廟宇、殯儀館等外部設(shè)施。

紅線內(nèi)不利因素是指在樓盤內(nèi)部的，對小區(qū)住戶有影響的因素，如小區(qū)內(nèi)部的配電房、地下車庫出入口、垃圾房、消防通道、幼兒園、配套用房、商業(yè)、排煙井、水泵房、化糞池、會所中央空調(diào)外機甚至小區(qū)安置用房等。

而具體到上述案例中，對于超高層建筑中外墻厚度和公攤面積是否應(yīng)列入不利因素確有爭議。一位青島當(dāng)?shù)刈〗ň值墓ぷ魅藛T表示，外墻厚度和公攤面積不屬于不利因素公示范圍，沒有硬性規(guī)定必須公示。不過，對于該案例的情況，一位建筑行業(yè)的從業(yè)人員認為，如果外墻厚度過厚屬于影響居住的因素，開發(fā)商應(yīng)予以告知和公示。

王玉臣律師表示，按照現(xiàn)在的常規(guī)操作，一般不會將公攤面積列入不利因素進行公示。但是，客觀來說，對于公攤面積較大的情況，確實應(yīng)當(dāng)列入進行公示，保護購房人的基本知情權(quán)。

7.公攤面積未來會取消嗎？

王玉臣律師表示，公攤部分是客觀存在的，不存在是否取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進行銷售，這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。而且，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分進行充分公示，公開透明，侵占公攤公共部分的問題勢必大大減少。

馬佳律師認為，公攤面積是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中特定階段的產(chǎn)物，任何建筑都不可能完全脫離公共部分，改革公攤面積制度更多的是優(yōu)化建筑物公共部分計價方式，使得房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范化、透明化。采取按套內(nèi)面積計費的方式極有可能使得開發(fā)商壓縮公共區(qū)域、共有設(shè)施設(shè)備方面的投入，同樣有可能會影響到居民的生活質(zhì)量。

馬佳律師進一步表示，為了解決這個問題，在通過政策、法律對開發(fā)商引導(dǎo)、規(guī)范的同時，還要做好普法宣傳，鼓勵、幫助購房者拿起法律的武器維護自身合法權(quán)利，使“違法”成為一項不可忽視的成本。此外，還需注重規(guī)范房產(chǎn)測量機構(gòu)，斬斷開發(fā)商和測量機構(gòu)之間的利益鏈條，提升房產(chǎn)測量報告的公開化和透明度，從而最終保障購房者的知情權(quán)、選擇權(quán)，讓廣大群眾真正“住有所居、居有所安”。

8.如何使公攤面積透明化？

孫艷律師認為，為了有效避免開發(fā)商在宣傳中通過一些技術(shù)術(shù)語對購房者進行誤導(dǎo)，要加強立法，建議用法律手段要求開發(fā)商在購房合同中以及設(shè)計規(guī)劃中，明確載明公攤面積、建筑面積、套內(nèi)面積、地毯面積等購房者需要了解的信息，更有利于規(guī)范經(jīng)濟秩序，緩和社會矛盾。

與此同時，馬佳律師指出，按照套內(nèi)面積計價銷售房屋，提高房地產(chǎn)市場價格透明度。

早在2002年，重慶市頒布了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同；交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)。

無獨有偶，誕生了公攤面積制度的香港于2013年迎來了《一手住宅物業(yè)銷售條例》，第8條規(guī)定住宅物業(yè)的實用面積包括樓面面積、包括以下每一項的樓面面積（但只在它構(gòu)成物業(yè)某一部分范圍內(nèi)才包括）：露臺、工作平臺、陽臺；不包括圍封該物業(yè)的圍封墻之外的任何公用部分的面積。第31條也規(guī)定銷售傳單上應(yīng)當(dāng)明確列明以實用面積計價。

新京報記者 徐倩 張建

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

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